李中瑜地政士/代書聯合事務所

  客戶林 SIR 是佃農第二代，昨日剛去鄉公所辦理三七五續約六年、該租約是他父親與老東家生前所訂立，因父親與老東家陸續過世、承租地改由其姊自任耕作中，惟三七五承租權係姊弟共同繼承於父親、背後所隱藏的權利價值自屬姊弟所共有。   林 SIR 知道地主如欲與佃農解除租約、必需支付佃農一筆相當可觀的費用，行情有人說是三成也有人說是三分之一？因目前該地僅由姐姐一人負責耕作、前來與我探討，看是不是能代表他們去與地主的繼承人談談 … 乾脆把三七五租約解除、將屬於他們的那一份提前分割出來或以現金補償、避免大家日後爭議。   三十年前因開闢雪山隧道、政府預備徵收沿途一帶土地，我朋友承租的農地剛好位於徵收範圍，他聽說地主必須給付他們數百萬元的補償金、因為這是行情也是法律規定，他開始盤算自己可能會分到多少錢？用這些錢可以到哪裡去買房子？買甚麼樣的房子？這些都得事先規劃一下；幾天後電話響了，老東家找他過去談，願意給他兄弟倆每人 400 萬元，如果同意就一起來簽約、領錢並辦理地上物的拆除。   幾天後，朋友隻身前往地主住處表明：因為有人告訴他弟弟，如依當地行情來計算，應該每人有將近 600 萬元的權利金可拿，所以他弟弟目前不願意過來簽約，是否能請老東家調整一下補償金後大家再來談 …. 詎料；自從那天後，電話就未曾再響起過，主動打電話過去要向老東家請安時，得到的回應是：『老頭家身體不適，已不再處理家族的事務，日後有事情都找少年頭家談就好』 .. 說完掛電話；不久，台北某律師事務所寄了律師函，內容大致是；『台端等 .. 無權占用土地 … 請自行拆除地上物返還土地 .. 否則就要怎樣 … 怎樣的』；緊接著就是冗長的訴訟程序 .... 再接著就是敗訴並接到法院拆屋還地的判決書，到最後是連一毛錢也沒拿到。 事後朋友告訴我，這塊地是他阿公向老東家承租耕作並蓋有房屋供家人居住，早期有付租金，爺爺、爸爸相繼過世後他和弟弟也一直都住在那兒，某年他到老東家付年租時，老東家跟他說；「租金沒有多少錢、不用為了這事專程跑一趟，等以後再一起算就好 .. 」，朋友內心除充滿感激外、從此也漸漸忘了土地是別人的以及要給付租金的這碼事、因為租金的確是沒有多少錢。 敗訴的主因我不很清楚，但除了耕地三七五減租條例第 17 條『地租積欠達兩年之總額時』得終止租約外、朋友弟...

客戶用 LINE 傳來一張相片，內容是他家門口被畫了一條大約七十公分寬，長約七米的紅線並告訴我：前陣子鄰家辦理土地鑑界，經測量結果，上面這條橫越鄰屋和我家門口以紅線標示、約一坪多的土地是鄰家的，此後；就直接把車子橫放在我家門口整天，已嚴重影響我的出入，找他理論、得到的回應是：我把車停在自己的土地上有何不對？客戶接著問：我查過這塊土地是屬於交通用地，那不就是路嗎、憑甚麼這樣堵在人家門口，我能告他侵占嗎 ? 公路與私宅間因當初道路劃設留下長細狀畸零地的個案不少，形成這等窘境的原因不同、其形成後的畸零地屬性也會不一樣，我辦過經雙方合意，由畸零地主將細長畸零地依鄰地面寬逐筆分割並以市價出售、最終皆大歡喜收場；但強調一下，並不是所有案件都適用上列方式處理。 曾在網路上看過一個案例，某客運公司土地與公路間夾有細長畸零地，旅客平常上下車及公車常態性停放於該處，畸零地主遂向法院主張客運公司無權占有、要求返還並禁止公車侵入該地 … 客運公司則主張系爭土地屬於畸零地無法建築且供公共通行使用、原告地主違反公共利益並以損害他人為主要目的，已觸及民法 148 條規定，屬權利濫用、與之抗辯 … 一審法院認同被告主張並指原告行使權利的程序、方法「顯具有惡意」、「違反公共利益並以損害他人為主要目的」，為權利濫用 … 原告一審敗訴；惟本案上訴最高法院時，高院持與原審不同見解，認為原告是否構成「權利濫用」不能僅視原告行使權利具有惡意，遽認其為權利濫用，應再以客觀方式權衡「權利人因權利行使所得利益與他人及國家社會因其權利行使所受之損失比較衡量定之」，即原告若於權利行使後所得之利益極少而被告及國家社會因此所受之損失極大時，此時才能視其為以損害他人為主要目的 … 依最高法院的觀點，兩造間因為此類案件涉訟時、告訴人（畸零地主人）的主張是否被法院採納或被認定違反民法 148 條屬於權利濫用，應就個案分別認定之，實務上，這種細長型畸零地位處都市計畫範圍時，有可能同屬於住宅區、工業區或商業區等與被堵住的房地屬性相同；若為非都市土地，可能因性質不同而無法與之合併，也因此前者較會有機會由雙方以買賣方式解決、後者可能因土地性質不同（畸零地屬於交通用地未徵收）無法合併利用，致當事人覺得花這筆錢無實益或根本不該由他來出這筆錢，這一來，雙方一直都不能各讓一步，那爭鬥也將永遠無法休止。

先簡單介紹一下甚麼叫 ~ 農建地 ~ ，當都市內的土地被編定為『農業區』時，依土地使用管制規則僅能作農業使用而在建築方面最多僅能申請興建農舍（ 建蔽率 10 ％ ）；但如果這塊農地在都市計畫發布前原來的地目就是『建』或是已經編定成『甲、乙、丙』這三種建築用地或是土地上有『已興建完成而供作居住使用』的房屋時，這就是我們所稱的『農建地』，這種土地雖然它的區位被編定在『農業區』範圍、但卻例外可以申請興建一般住宅（ 建蔽率 60 ％ ），其價值遠遠超過同區域範圍內農地、這將毫無疑義。 會有上述情形是因為都市計畫發佈前，該土地原可興建住宅之既有權益、因為實施都市計劃而被劃分為『農業區』、為保護地主原有建築權益所立之特別規定，詳見 都市計畫法台灣省施行細則第 30 條 內有明文規定。 記得前幾年曾接到一位民眾來電問我：『因為去年在西濱公路附近經友人介紹買了一塊將近 300 坪的建地，今年初本想找人投資興建幾間漂亮別墅來銷售，但請人送件申請建築執照時，主管機關卻說這塊地是農地不是建地、不但不能依照建地的規定來申請且面積只有 300 坪也不能申請興建農舍… .. 』，據該民眾說：他聽完後只差一秒沒昏倒…… 一般民眾不易分辨上述關於『 農地建用 』的相關規定，並非土地謄本上曾經記載過『建』地目者都能一體通用，為讓民眾能簡單分辨自己所欲購買之土地究竟是農地還是建地 ? 本人願舉例下列三種情形、並說明如與這三種情形要件『不完全一致時』就無法適用該規定： 1. 如果都市計畫發布前該地目就已經是『建』，則這塊地完全 OK ，它就是農建地可以蓋別墅 2. 如果該地都市計畫發布的時間點較晚，可能已經通過非都市土地編定公告為甲種、乙種、丙種（※丁種不行）這三種建築用地其中一種，恭喜您、這塊地也是農建地亦可供申請興建別墅之用 3. 第三種就是該土地在都市計畫發布前，土地上就已興建有供居住使用之合法建築物，這種土地也算農建地、可以經舉證後申請興建別墅。 （※居住使用） 上面敘述很好理解，惟一般民眾卻常陷於雷區不能自拔，究其原因，可能係因對於解釋『法律的要件』無法完全掌控之故，為免錯判情事而導致前述民眾之窘境，遇土地問題與本身權益相關至鉅時， 建議相信專業 、應委由相關人士辦理較妥。